„Má soused právo požadovat, abych opravoval svůj dům a konal podle toho, co on chce?“

Marek, 45 let, květen 2016

Marek je muž, který vlastní na venkově dům, který zdědil po rodičích. Jezdí se se svojí rodinou do toho domu několikrát do měsíce rekreovat. Dům je potřeba víc opravovat, rodiče ke konci svého života, ve svém věku již na opravy nestačili a nyní je to na Markovi a jeho rodině, je to jejich vlastnictví. Soused si poslední dobou stěžuje, že odpadává na domě omítka a padá mu na dvorek. Soused žádal Marka, aby dům začal opravovat a nebo některé opravy (co hoří)  udělal přednostně, aby zabezpečil odpadající omítku. Soused to nechce řešit přes úřady a Marek by chtěl předejít případným sousedským problémům.

Otázka:

„Zajímalo by mě, zda má soused právo požadovat, abych opravoval svůj dům a konal podle toho, co on chce?“

Odpověď:

Vlastnictví - povaha vlastnického práva a jeho rozsah je upraven v Zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku v § 1011 – 1114.

Vlastník nemovitosti má práva a povinnosti k té dané stavbě. Tudíž i Vy jako vlastník chalupy, jejíž boční zeď sousedí se stranou souseda, svým vlastnictvím nesmíte zasahovat do práv druhých (př. „ohrožovat“ sousedy či jejich majetek opadající omítkou). Z ustanovení § 1012 občanského zákoníku přímo vyplývá mimo jiné, že vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závazně rušit práva jiných osob.

Listina základních práv a svobod také stanoví, že výkon vlastnického práva není neomezený a nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.

„Vlastník věci se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, klid, otřesy a jiné podobné účinky (emise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku…“: říká § 1013 odst. 1 občanského zákoníku.

Bylo by vhodné, abyste uvedl Vaši nemovitost do stavu, který nebude případně ohrožovat sousedící nemovitosti či osoby. Zvolit vhodný způsob nápravy (př. oprava, údržba, oklepání omítky).

V ustanovení § 1021 občanského zákoníku stojí, že „vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak, soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou“. Tudíž Vám soused při opravě, údržbě Vaší zdi nemovitosti musí umožnit vstup na jeho pozemek. Je však vhodné souseda na plánovanou opravu/úpravu dopředu upozornit (př. osobně, písemným dopisem). Váš vstup na sousedícím pozemku je na dobu nezbytně nutnou, nelze ho nijak prodlužovat. Pokud by Vás soused odmítl pustit na svůj pozemek, můžete se obrátit na obecní úřad či na soud.

Soused může žádat o provedení kontrolní prohlídky stavby stavební úřad. Ten rozhodne, jestli prohlídku provede či nikoliv (na provedení kontrolní prohlídky není právní nárok). Stavební úřad při kontrolní prohlídce může mimo jiné zjišťovat stavebně-technický stav stavby, zda není ohrožován život a zdraví osob či zvířat. Stavební úřad Vám nemůže nařídit, abyste případně nahradil škodu sousedovi. Hrozí-li však sousedovi škoda (na majetku či na zdraví), může se soused domáhat soudní cestou (sousedskou žalobou) nápravy věci. Případně již vymáhat náhradu vzniklé škody. Důkazní břemeno leží pak na poškozeném.